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奇人偷码马报资料

“节奏大师”孙宏斌

发布时间: 2019-06-20 点击数:

  宣布要“小心拿地”的孙宏斌,最近又找到了好机会,近日,融创分别在上海和无锡接连拍地,还买下了阳光100重庆的两个开发项目。

  另据中指研究院的数据,整个2019年一季度融创拿地金额高达309亿元,排行第二,比排行第一的万科仅少花2亿;拿地面积603万平米,排行第一,比万科还多了1万平米。

  恩格斯说,判断一个人当然不是看他的声明,而是看他的行动。这句话没错。但是前提是听人声明时得听全了,既不能断章取义,也不能弃重取轻。

  孙宏斌说,其实去年底到今年初融创拿了一些地,量也不少,都是在一二线城市的核心地段,但拿地窗口时间很短,今年拿地会非常小心。

  其实根据如上表述,孙宏斌一边说拿地要小心谨慎、融创一边大举拿地的动作就不难理解了。一季度到现在都是房企拿地的窗口期,虽然这个窗口期很短但眼下还没有结束。

  事实上,从2015年至今,融创不但合理有效地规避了市场下行风险,还建立并强化了土地储备的竞争优势。

  从2015年到2016年9月,钱地都便宜,融创大举扩张,迅速完成了全国核心城市布局。财报数据显示,到2016年年底,融创基本形成了北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域、40余座一线、环一线和核心城市的全国化布局。

  2016年10月至2018年9月,一级市场土地价高,受房地产调控及一系列限制房地产融资政策的影响,房企融资成本持续走高,融创以并购合作项目为主,基本停止公开市场拿地,控制拿地成本。

  2018年10月至今,受调控影响加之土地供应放量,一级市场拍地价格进入合理区间,加之转过年后融资变得相对容易,融创又开始大举在核心一二线城市加仓,抢占拿地窗口。

  从以上不同时间段不同的拿地策略可以看出,融创基本上都踏准了市场节奏,并且只要进入一个城市,就会持续深耕。

  财报数据显示,2018年融创旗下有16个城市公司销售金额突破100亿,其中超过300亿的城市有重庆、青岛,超过200亿的有上海、杭州、郑州和济南,北京、成都等9个城市站稳100亿规模。在上海、天津等9个城市,融创还取得了单城销售榜桂冠,在全国25个城市稳居销售榜前五强。

  截至2018年底,融创拥有土地储备面积2.56亿平方米,对应货值3.55万亿,且超过85%位于一二线及环一线城市,土地平均成本仅为4181元/平方米,未来可运作的利润空间较为丰厚。

  “我们不想做第一已经很多年了。”在3月29日的业绩发布会上,孙宏斌回应记者提出的排名问题时说。其实,这已不是孙宏斌首次对外表达自己「不想争第一」的心思了。

  自从2016年“930”吹响新一轮调控政策号角后,房企在融资端和销售现金回流端双向受卡,且这一局面一直持续到2018年四季度。

  新一轮的限购政策不断升级,给房企销售带来了阻力;央行、香港开奖现场直播结果,银保监会、中基协等监管机构出台一系列限制房地产融资的政策,特别是资管新规落地后,房企拿地配资被严格限制,融资成本持续走高。双向压力之下,很多房企的资金链条都比较紧张。

  在这段时期,如前所述,融创基本停止招拍挂拿地,转向通过并购新增土地储备,一来并购融资相对容易,二来拿地成本相对较低。

  从财报数据可以看出,孙宏斌的风险意识非常强。截至2018年底,融创手握现金高达1202亿元,同比增长24%,总资产7166.6亿元,同比增长15%,所有者权益731.1亿元,同比增长21%。总资产和权益明显提升,债务总额未同比放大,这是融创2018年主动降负债的结果。

  4月2日,标普全球评级宣布,将融创中国的长期主体信用评级自“B+”上调至“BB-”,同时将其优先无抵押债券的长期债项评级从“B”上调至“B+”。标普认为,受益于销售执行强劲、利润率改善和进一步控制支出,未来12至24个月内,融创的杠杆率将继续下降。评级的提升意味着,今后融创在资本市场融资将会获得更好的条件。

  标普预测,融创中国未来12至24个月将把购地现金支出占销售现金收入比重保持在30%-50%之间,现有约1.24亿平米权益土储能支持公司实现更为稳定的增长,2018年末尚有5810亿元未结转销售额将于未来两年结转为收入,将提升盈利水平,并有助于降低杠杆。

  在发布会上孙宏斌说,觉得2019楼市不是很乐观,限价大幅放宽迹象不大,销售量大幅下降的可能性很小,但售价大幅上升的可能性也不大,因此要谨慎拿地,现阶段更重视效益而非规模。

  2015年来,融创一直坚持聚集高端精品,其打造的“壹号院系、桃花源系、桃源系、府系、九府”等产品系,已经成为楼市高端产品的超级IP,而且融创还在探索地产+,文旅和文化板块都在蓄力,这些都有利于融创赢得更多的买房客户,并有利于融创去地方城市拿地。

  地产锐观察也认为,随着银根的逐步收紧,楼市去化周期拉长,过去高杠杆、高负债、高周转的发展模式难以为继,在市场树立起产品品质口碑的房企,未来将会获得更多更好的发展机会。

  另外,金融机构给房企提供资金时,越来越看重房企的销售能力,销售能力强就代表还款有保障。融创销售能力强劲有目共睹,加之融创主动降负债的一再表态及系列举措下,在融资方面,融创也将赢得金融机构的青睐。

  后记:不得不佩服孙宏斌的智慧,有业内朋友还在前面加了一个定语,叫“撩人的智慧”